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改革開放40周年我國房地產市場大數據

出處:中陶家居網    發布日期:2018-08-24    作者:申長偉    責任編輯:高寒    瀏覽次數:1108   

中陶家居網訊 1978年,改革開放,兩個制度改革開啟了房地產市場化的進程。

其一,是城鎮住房制度改革。目標是停止住房實物分配。其二,是城鎮國有土地使用制度改革,形成了土地使用權出讓和轉讓市場。

是年9月份,中央召開城市住宅建設會議,傳達了鄧小平的一次重要講話,其中提到:允許私人建房或者私建公助,分期付款;長期規劃中,必須把建筑業放在重要位置。

1980年,鄧小平首次提出商品房概念,這一年被稱為中國房地產元年。

當時我國建筑業總產值只有195.5億元,2017年,這個數據達到了213954億元。

也就是說,40年內,中國建筑產業的盤子擴大了1094.39倍。

與此同時,全國建筑業房屋建筑施工面積在2017年也漲到了131.72億平方米,同比上年增長了4.2%。

深圳這個地方,在改革開放的語境中具有特別意義,就房地產業而言,同樣領風氣之先。1987年,深圳首次開展土地公開買賣,推動了房地產市場化的進程。一年后,海南從廣東獨立出來,成立海南省,掀起了國內第一個擊鼓傳花式的炒房熱潮。

房子的投資乃至于投機屬性,開始顯露出來,成為熱錢流入之地。

總人數不超過655.8萬人的海南島,當時出現2萬多家房地產公司,房價也在短短3年內增長逾4倍,地價從十幾萬一畝躍升至百萬一畝。

1992年,海南全省房地產投資達到87億元,占固定資產總投資的的一半。當時海南普通職工的月平均工資不過226元,93年為292元,漲了幾十塊錢而已。再看房價,1992年為500元/㎡,一年后更是漲到7500元/㎡的頂峰。

房子徹底淪為炒錢的工具。

要知道如今“居大不易”的首都北京,當時的房價也不過是在千元級別。

到了1993年6月份,朱镕基宣布終止房地產公司上市,全面控制銀行資金進入房地產業。隨后國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,海南島的房產泡沫就此破滅。

5年的狂熱發展,留下了600多棟爛尾樓,18834公頃閑置土地,800億元積壓資金和四大銀行300億元的壞賬。

與此同時,馮侖、潘石屹等房地產大佬險中脫身,又在隨后的年月里各自凱奇了自己的時代。

海南房產泡沫,某種意義上講,構成了中國房地產業發展的一個縮影,一個意味深長的符號。

房改的初始邏輯,是用市場手段更好地解決住房問題。然而產業化、市場化的通路一旦打開,房子便不可避免地被籠罩上了投資乃至于炒貨的色彩。房地產業的過熱發展,不止重新定義了“剛需”,擠壓了人民生活的幸福感,使基本需求所在變成投機客的天堂,也最終導致了市場失靈,直到引來宏觀調控的干涉。

2017年,習近平總書記在十九大上回應中國房地產業的發展現狀:房子是用來住的,不是用來炒的。暗示了當下房地產業的危機,同時也是宏觀調控干預住房供應體系的重要訊號。

經歷過地產泡沫后,海南房價斷崖式下跌,并經歷了一個長期低迷的階段。然而,時至今日,房地產業仍舊是其經濟支柱,無論投資還是稅收,都占到50%以上。

與此同時,那個率先開展土地公開買賣的深圳,已經躍居超一線城市行列,其房價更是已經高到了連華為都要搬遷的地步。

迫于深圳的高房價、高生活成本,華為公司于2018年7月正式搬遷至東莞。

數據顯示,從2007年以來,深圳房價10年內漲了3倍。2007年深圳商品房均價為14306元/㎡,目前已經漲到57013元/㎡。

區域經濟發展的不平衡,40年來城鎮化所帶來的人口大遷徙,使得中國的房地產市場化處于一種“持續高燒”的狀態。住房剛需消化了產能,更放大了市場期待,民眾投資渠道的匱乏進一步導致其成為熱錢流入之地。

近年來房價高企,已經嚴重影響到了民眾的幸福感,這也使得“控房價”呈現出愈來愈濃厚的政治意味。“史上最嚴調控政策”在各省陸續落地,房地產業在享受了40年改革紅利之后也終于迎來最緊要的轉型關頭。

早在2016年,萬科就放出了“未來不止賣房,還做養老”的消息,今年6月份,其董事會主席郁亮在董事會上更是直接放話:未來10年萬科將徹底“拋棄”地產!

房產巨頭要拋棄房產,前段時間一則國開行暫停棚改項目資金審批的消息令房地產板塊一周內蒸發2500億市值,住建部等七部委也聯合在北京、上海等30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動……

一面是房地產行業本身“去庫存”壓力越來越大,另一方面是政策導向越來越收緊,內外因兩方面都顯出房地產業的嚴峻局面。

此外,一海之隔的日本,當初正是因為房產泡沫的破裂而誘發了漫長的“失去十年”。汲取日本經驗,也可以看到中國房地產業之在于中國經濟發展大格局下的微妙處境。如果說40年改革紅利帶來了房產市場的繁榮,那么隨著改革進入深水區,房地產業也將會迎來大氣候、小氣候兩個層面的雙重挑戰。

當然了,“危險”和“機遇”,從來都是一體兩面的事情。只是本次轉型升級,恐怕不只是“剩者為王”那么簡單。有生命力的企業主動勇闖“無人區”,探索出新模式,才有望在未來的建筑產業鏈上擁有一席之地。

2018年,房地產企業同樣站在了轉型升級的十字路口,這勢必會再次改變其相關產業鏈的發展業態,如泛家居和陶瓷產業。

 
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